瑕疵物件について学ぼう
このサイトでは、瑕疵物件にまつわるトラブルにはどのようなものがあるのか、また、それを回避するための不動産会社が行う義務や入居する際の注意点などについて紹介していきます。
瑕疵といっても借りる側に与える心理的なものもあれば、物理的な瑕疵もあります。
そういった物件であることを知らない入居者の不利益を防ぐため、瑕疵担保責任という宅建法上のルールがあります。
瑕疵とは欠陥であり、貸主には物件の欠陥を担保する責任があるのです。
それに基づく不動産会社の告知義務や、それを隠すことは違反になるのか、家賃が低い期間などについても説明します。
瑕疵物件にまつわるトラブル
ちょっと前に「ルームロンダリング」という映画がありました。
これは、不動産会社が瑕疵物件にアルバイトで雇った人を短期間入居させて、事故の後に別の人が入居した実績をつくり、告知義務を免れるというものです。
不動産会社には、告知義務がありますが、実際のところその期間については明確な規定があるわけではありません。
そもそも瑕疵物件であるという判断自体、不動産会社や家主が世間一般の感覚と照らし合わせ、相談しながら判断しているケースが多いようです。
「入居した後で知った、知っていれば入居しなかったのに」といったトラブルを避けるためにも、不動産業者や家主の誠実な対応が大切ですし、入居者も家賃などから「これは安すぎる」などと思った場合は、積極的に理由を聞いてみることをおすすめします。
瑕疵物件を買うなら住環境のあれこれについて知っておこう
これから瑕疵物件を買い取って、住んでみたいと考えている方もいるはずです。
でもトラブルのあった物件である以上、その住環境について色々と不安になることもあるのではないでしょうか。
一口に瑕疵物件といっても様々なタイプがありますが、最もイメージしやすいのが、物理的な瑕疵物件です。
例えば建物の壁がヒビ割れで崩れている、屋根から雨漏りがする、あるいは地盤沈下した土地の上に建っているなど、建物や土地そのものに問題がある物件を指します。
このケースでは、そのままでは決して住環境が良いとは言えません。
物件を購入した後に、何らかの補修工事が必要になるでしょう。
もう1つイメージしやすいのが、心理的瑕疵物件です。
世間ではいわゆる「事故物件」と呼ばれるものです。
過去に対象物件で、自殺や殺人をはじめ事故死や不審死、さらに近年増えつつある孤独死など、このような事案が発生した物件が該当します。
ただし心理的瑕疵物件としての明確な基準はなく、裁判では物件の状態や経過年数、さらに事件や事故の内容など、総合的かつ具体的に勘案しながら判断するようです。
このタイプの物件では、最初から全く気にならない人もいますが、人の死を日常で意識してしまうことになるため、敬遠する人も多くいます。
後者の場合には心理的な負担を抱えることになり、住環境に不安を覚えるかもしれません。
契約不適合責任が瑕疵物件に関わってくる理由
契約不適合責任とは、2020年4月の民法改正を受けて新しく創設された法律です。
この新しい法律は、瑕疵物件に大きく関与しています。契約不適合責任とは、売買した目的物が契約した内容を満たさない場合に売主が買主に追う責任のことです。
賃貸などであれば、本来何のトラブルもないと紹介されて入居した部屋が、実は過去に事件があった瑕疵物件であったという例がこの法律に抵触します。
このような事例を防ぐために、瑕疵物件には告知義務が設けられているのです。
告知義務を違反すれば、買主は上記の責任の追及のために代金減額や損害賠償を求めることが可能となります。
過去の判例も多数存在し、自殺や殺人、不審死や焼死などは事件性が高く瑕疵物件と認定されやすいものです。
今のところ心理的瑕疵の条件というのは、具体的に法律で明文化されていません。
ですが、買主の側から物件の価値が希望を満たしていないと判断されることで、訴えられる可能性があります。
告知義務はだからこそ、非常に重要なポイントとなるのです。
損害賠償請求を招くことになる瑕疵物件の注意点
自殺や孤独死、事件での死亡で通常の人が住むことに抵抗を感じる物件を心理的瑕疵物件と言います。
もちろん、瑕疵物件には他にも物理的なトラブルがあるケースや周辺施設のために住居に相応しくないというケースも存在するものです。
ところが、心理的瑕疵物件には告知義務があることを忘れてはいけません。
これは、不動産や個人に物件を売買あるいは賃貸契約する際に、しっかりと過去にどのような事件があったかを伝える義務です。
持ち主としては、出来るだけ不利になる情報を伝えたくないものと言えます。
ですが、この告知義務を無視したり違反したことで、損害賠償請求されることがあるのです。
損害賠償請求の訴えは実際にすでに裁判所で認められた例もあり、瑕疵物件であることを黙っておくことは結局は大きな痛手を被ることになります。
不動産への売買やリフォーム後の賃貸を計画している場合は、告知義務だけは必ず守ることが大切です。
家賃などを低く設定し、早めに売主を決めることが望ましいと言えます。
瑕疵物件専門の買取業者の正しい選び方とは
瑕疵物件を専門に取り扱う買取業者が存在することをご存知でしょうか。
大手不動産でも瑕疵物件を売却することは、もちろん可能です。
ですが、取り扱いに慣れておらず値段設定がわからないため、結局は契約出来ないといった可能性もあります。
瑕疵物件専門の買取業者は、積極的にトラブルのある物件を扱っているのでその中でもより良い価値を持つ家を探すことが可能です。
いざという時、このような不動産があることを知っておくことでオーナーは安心することが出来るでしょう。
瑕疵物件専門の業者を選ぶ際は、実績数を確認することを忘れてはいけません。
こうしたナイーブな情報は公式WEBサイトに掲載されていないことが多いので、直接ヒアリングすることをおすすめします。
さらに業者を選ぶときは、サポート面がどれほど整っているか調べることが大切です。
清掃やゴミの片付け方といった細かい部分まで手厚く教えてくれる業者であれば、手放す際に問題が発生することもありません。
ノウハウを共有してくれる業者であることも、判断のポイントとなります。
瑕疵物件のなかでも水漏れは深刻な事態に発展することも
瑕疵物件とは躯体の構造や基本構造・住宅性能や地盤などに何らかの瑕疵（キズ）がある不動産物件のことを意味します。
瑕疵の存在する不動産物件は、基本的契約不適合責任の対象になります。
契約不適合責任とは民法上の売買契約における保証責任をさだめたもので、何らかの瑕疵のある物件を引き渡しただけでは完全に契約履行をしたとは評価できないため、状況に応じて瑕疵の補修請求や損害賠償、契約を達成できないときは解除による白紙撤回などを買主の権利として留保されたものです。
瑕疵物件のなかでも水漏れは深刻になりがちな傾向があります。
漏水経路が存在することは、建物の基本構造に腐食や破損のリスクを負うことを意味するからです。
この点から屋根や基礎構造などに水漏れが存在する場合、重大な瑕疵要素と評価できるため、住宅品格法に基づきさらに厳重な保証責任を売主などに負わせています。
その責任存続期間は10年にのぼることからも、責任の重さは明白です。
瑕疵物件を売却したいときには不動産会社に相談を
自死や孤独死といった心理的瑕疵の問題を持つ物件は、瑕疵物件と呼ばれます。オーナーや賃貸会社に大きな損害を与える瑕疵物件は多く、出来るだけ早く手放したいと考える方が多いものです。
瑕疵物件売却の際は、必ず告知義務が発生します。
これは不動産会社相手に売買する際だけではなく、個人間でも発生する義務です。加えて相場より価格が低くなる可能性も高い物件となります。
自分の努力でどうしようも出来ない場合、不動産会社に売却することも検討すべきです。
近年は瑕疵物件を専門に取り扱う不動産業者も現れました。
物件の中には、告知を怠らず室内を綺麗に整えることで環境が良くアクセスの良い賃貸や家として売り出すことが出来るものがあるのです。
実際の価値がそれほど下がらない場合、こうした業者は適切な処置をしたあとで、通常よりも安く賃貸や売買を行います。
近年はその安さから、あえて事故物件に住むというケースも見られるので、両者の希望にマッチしたかたちになるのです。
瑕疵物件とは何か、注目をあつめる理由について
瑕疵物件とは売買や賃貸するにあたって、通常有するべき品質を備えていない不動産物件のことです。
とりわけ問題になりがちなのが、心理的瑕疵物件のことです。
これは何か、といえば過去に自殺や事件現場になったり、病死したものの長期間発見されず特殊清掃が必要になった不動産物件を意味することになります。
自殺や遺体の痕跡などは、特殊清掃やハウスクリーニング・リフォームなどを施工することで現状回復させることが可能です。
住宅設備や住宅性能についても、一般の不動産物件と同様に問題はありません。
過去の事件や自殺のエピソードの存在が、住人や買主にとって衝撃的な事実であるという点が問題です。
仮に過去のエピソードを事前に知らされていれば、売買や賃貸借契約などは締結しないという買主や借り主もでてきて当然といえます。
そのため宅建業法では、瑕疵物件である事実は重要事項説明を構成する要素になっており、買主に対して告知義務をおっています。
ネガティブイメージの強い瑕疵物件にもメリットはある
瑕疵物件というと、多くの人はネガティブなイメージしか持っていないのではないでしょうか。
自殺や殺人事件などが起きてしまった物件は、心理的瑕疵物件と言われ普通の人は敬遠してしまうものです。
しかし瑕疵物件は安く買えるというメリットがあります。
一般的な相場よりもかなり安くなるので、安く物件を購入したいという人にとっては狙い目です。
例えば、自殺が起きた物件だと、一般的な相場よりも2～3割くらい安くなると言われていますし、他殺事件の場合だと3～5割程度低くなるとされています。
5割も低いとなると、大バーゲンセールといっても過言ではありません。
幽霊や祟りなどを信じない人にとってはおすすめの物件です。
自分でそのような物件に住むのはさすがに抵抗があるという場合は、賃貸にするという方法もあります。
物件を安く調達できれば、賃料もかなり下げられるので、都心など場所が良ければ、入居者を呼び込めるはずです。
ただ、瑕疵物件であることを通知する必要はもちろんあります。
瑕疵物件の売買には瑕疵担保責任が問題になる
瑕疵物件とは、何らかの理由で通常有するべき品質にかけていることを指します。
瑕疵には過去に自殺や事件現場になった経緯のある心理的瑕疵、地盤が脆弱であったりがけ地に面しているなど物理的瑕疵などに大別することができます。
瑕疵の存在を認識して、購入するのであれば問題になりません。
何らかの不具合を認識しながらあえて購入判断にいたっているわけで、リスクを許容して購入していると判断できるからです。
問題になるのは、瑕疵物件である事実を隠匿したり、あえて説明を避けるなどして売買契約を完了してしまったというシチュエーションです。
契約締結過程に問題がないとしても、不都合な事実を告知しないことで後日瑕疵担保責任を追及されるリスクがあります。
この責任は売買対象物には、相応の品質のものを渡すのが契約上の当然の義務が存在するはず、という考え方に基礎をおいているといえます。
具体的には契約解除や損害賠償責任を追及される可能性があるわけです。
瑕疵物件における瑕疵の種類を確認してみると
瑕疵物件とは、通常有するべき品質を欠いていると判断される不動産物件のことです。
瑕疵の種類には大別すると物理的側面と心理的側面の二つにわけることができます。
物理的側面に着目すると、敷地が軟弱で地盤改良工事が必要であったり、がけ地に面しているなど客観的に確認できる不具合が存在しています。
物理的瑕疵では、不具合の内容を客観的に認識できるので、後日問題が表面化することはあまり想定されません。
少なくとも物理的瑕疵の存在は、売買価格に織り込まれており売り主も、納得して購入判断することは難しくないからです。
これに対して心理的瑕疵物件の場合は、契約締結してからトラブルが表面化する余地があります。
心理的瑕疵とは、過去に事件や自殺現場になるなどのエピソードを有している不動産物件です。
ハウスクリーニングやリフォームで事件の痕跡は認識できないばかりか、住宅性能なども一般の不動産物件と変わりはありません。
したがって契約締結にあたっては、心理的瑕疵は重要事項説明事項とされているわけです。
瑕疵物件には告知義務があるが告知期間も設定されている
賃貸物件で借りようとする人の多くが不安を抱くため、告知が義務付けられているのが瑕疵物件と呼ばれるものです。
心的に負担になる事象がある場合は、借り手に事前に告知しなくてはなりません。
これは義務であり、告知しなかった場合は重大な違反となります。
しかし、瑕疵物件の告知はずっとし続けることはありません。
告知期間も決まっているので、それを過ぎると制限も軽くなり募集がしやすくなります。
告知期間は瑕疵事象が発生してから賃貸で3年間、売買する物件の場合は期間関係なく必ずとなっています。
高額な金額が動く売買の場合は期間の定めがないのです。
賃貸なら3年間となっていますが、誰かが契約して居住した実績が残れば、3年経っていなくても次からは告知しなくてよいと勘違いされがちです。
そのような文言はガイドラインにはなく、3年の間は都度、伝えることが基本的には求められています。
瑕疵物件には条件が付くことが多いので、ガイドラインをよく把握しておくことが重要です。